有这样一类房屋，它们利用楼层低、九游会网址大全临街等优势，将住宅改成商铺进行对外经营。一段时间后，在房屋拆迁的时候就面临一个问题，房子究竟是按照房本上登记的住宅用途的标准，简单进行补偿呢？还是按照营业执照，以经营性用房额外给予经营损失补偿呢？

　　“住改商”即国有土地或集体土地上的房屋，原本是住宅，而且房产证上标明的房屋用途为住宅，后来因为生活需要或者其他方面的原因，依法办理了营业执照等经营手续、将房屋实际用于商业经营的情况。

　　在实际中，有很多的住宅房屋，因为临街的便利，自主的改为商用房用作经营，这期间如果变更了房产证的用途，那么已经从法律意义上转变为商业用房；如果房产证使用用途仍然为住宅，那么属于非典型的“住改商”，即在法律意义上是居民住宅，实际用途为商业用房。

　　通常，要认定为“住改商”，需要符合两个条件，一是领取了营业执照，二是客观上将房屋用作了办公或者生产经营。如果仅仅是将房屋实际用于办公或者生产经营，并未取得营业执照，又或者虽然早年取得了营业执照，但动迁时并未客观发生经营行为，一般不能认定为“住改商”。另外，经营时间往往也会被列入认定条件，比如很多地方的征收补偿方案会设定一个2年、3年的经营期限要求限制，即在政府作出征收决定之日前2年或3年取得营业执照，如果是临近征收或者拆迁才将住宅改作经营用途的，一般也不能认定为“住改商”。

　　符合一定标准的“住改商”应当按照经营用房进行补偿。用于经营的商业用房的市场价值远远高于居住用房，如果按房产证上登记的住宅用途予以相应的补偿，被征收人将遭受巨额财产损失，违反了公平原则。

　　在房屋征收过程中，房屋实际用途是确定补偿的重要依据，但实际生活中，部分被征收人将位于商业区域内的住房改为商业用房进行经营活动。这样补偿标准就应该以商业性质进行补偿。但因为产权登记性质为住宅，所以广大的被征收人需要提供相应的证明材料证明为商业用途。证明材料包括营业执照、各类经营许可、工商登记、纳税凭证等等。

　　根据《征补条例》规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。一般的“住改商”房屋都是一些临街临铺，地理位置比较好的房屋改变而成，因此实际“住改商”房屋的价值会体现在评估报告当中。

　　装修装潢费用损失应当根据初始装修所需要的费用，预期使用年限、实际使用年限等综合考虑后确定损失，如果协商不成，拆迁人和被拆迁人通过委托评估确定。

　　在征收拆迁的期间需要对房屋进行拆除，对日常经营所需的设备是需要进行搬离的，针对不能移动的设备需要进行破坏性拆除，应当按照设备的重置成新价来进行补偿。涉及到可移动设备的，会涉及到搬迁、安装、调试以及功能下降的费用的补偿。可移动的设备这一块的损失有两个方面：一个是实物的损失，一个是功能下降两个方面。

　　由于拆迁会造成商铺的停业，那么停产停业当然所造成的一些损失必须给予进行补偿的，要获得这些停产停业损失的补偿，一般情况下是需要满足，具有相应的工商登记、纳税登记、纳税凭证，以及实际经营行为的相关证据材料。

　　由于商铺搬迁无法继续经营，导致与员工之间的解除安置的费用，这一块法律上并没有明确规定，一般是通过协商来解决。如果出现了企业支付安置的费用或者是解除劳动合同费用的情况，这一块也是可以进行主张的。

　　根据《征补条例》第17条明确规定：市、县级人民政府应当制定搬迁奖励的办法，对被征收人进行搬迁和奖励。也就是在征收拆迁过程当中，征收人为了尽快得使被征收人搬离拆迁范围进行签约，会给予相应的促签奖和相应的补助。针对这块，作为住宅改商铺，如果配合签约应当拿到相应的促签奖励。

　　由于住改商如何补偿尚没有全国性统一规定，作为房屋权利人来说，一定要保留好工商、税务等证明实际经营情况的证据，以不变应万变。若如对补偿有异议的，要及时咨询专业律师，通过法律手段维护自身合法权益。返回搜狐，查看更多